måndagen den 22:e augusti 2011

Analys av Hufvudstaden- aktie för änkor och faderslösa?

Allmänt om bolag
Hufvudstaden är börsens näst största fastighetsbolag. Hufvudstaden äger 29 fastigheter koncentrerade till centrala Stockholm (90% av hyrorna) och Göteborg (10%). I jämförelse med konkurrenterna är fastighetsbeståndet ovanligt koncentrerat. Castellum har t.ex. 600 fastigheter fördelade på fem regioner. Utmärkande för Hufvudstadens fastigheter är dess centrala och attraktiva lägen. En av pärlorna är NK-varuhuset på Hamngatan i Stockholm (se bild). Varuhus på bästa läge med nästan 10 miljoner årliga besökare (!).
Vacker utsmyckning som lockar julshopparna
(bildkälla)
Hufvudstaden har fokus mot mot kontor (46% av hyresintäkter) och butiker (47%). Man har alltså nästan inga bostäder, lager- eller industribyggnader. Många av hyreskontrakten är långa; mer än 20% av hyresintäkterna kommer från hyreskontrakt med fem års löptid eller längre. Jag skulle tro att hyreskontrakten har en inflationsklausul (branschstandard vad jag förstår) men jag hittar inget bevis i årsredovisningen.

Hufvudstaden har en stark och stabil ägare i investmentbolaget Lundbergs som äger närmare hälften av börsvärdet (och 90% av rösterna).

Historik
Utdelningarna i grafen är som vanligt ordinarie utdelning. År 2006 var det en extrautdelning på 10kr per aktie (cash från fastighetsförsäljning).

Jag nöjde mig denna gång med sex års historik då det är lite krångel med att räkna fram EPS. Redovisat resultat säger nämligen inte ett jota då det svänger som en jojo i takt med värderingsförändringar. Jag har istället använt förvaltningsresultat som exkluderar såväl värdeförändringar som skatt. Skatten fluktuerar nämligen rejält (positiv flera år). Märkbar skattekostnad uppstår först vid fastighetsförsäljningar. Återkommer mer om detta senare.

Vinsten och utdelningen har ökat som ett urverk (svackan 2006 beror nog på fastighetsförsäljningen).

Tillväxt (bedömning utifrån historik)
Hyresintäkterna är på samma nivå som 2000 men de har ökat 3% årligen sedan 2007 (genomfördes ju en större fastighetsförsäljning 2006). EPS har ökat 5% årligen sedan 2004.

Värdering (pris 67kr)
Direktavkastning:   3,4%
Utdelningsandel:    56%

När det gäller värderingen får läsaren själv bedöma vad denne vill använda för skattekostnad. Lundaluppen använder försiktigt nog 26,3%. Om inga fastighetsförsäljningar görs blir skattekostnaden marginell. PE nedan använder skattekostnaden 0% medan FCF använder faktisk skattebetalning.
P/E (3år):                                    18
P/FCF (3y OP CF,5y Capex)      41
E/P  7y:                                       5,0%
P/B                                              1,2

Finansiell ställning
Soliditet:                      56%
Räntetäckningsgrad:   7 till 8.
Jag törs nog säga att Hufvudstaden är i en klass för sig av fastighetsbolagen. Skuldsättningen är mindre än hälften än vad jag brukar se.

Bedömning
Stabilare företag får man nog leta efter. Stark ägare i Lundbergs. Jag gillar att Hufvudstaden gör få fastighetsaffärer och diggar de urstarka finanserna. Det enda fastighetsbolag jag hittat som faktiskt har ett positivt fritt kassaflöde och som därmed kan finansiera det mesta av utdelningen med "egna" pengar istället för lån.

Intjäningen bedömer jag som mycket säker då kontrakten är långa och fastigheternas lägen är bäst i Sverige. Konjunkturkänsligheten bör vara mindre än för industriella byggnader. 

Med en höftad skattekostnad på 10% stiger PE till nästan 20. På basis av det fria kassaflödet ser det än dyrare ut. Utdelningen överstiger det fria kassaflödet med cirkus 30%. Värderingen ser ansträngd ut med tanke på den relativt låga historiska tillväxten (som speedats genom lån). Jag får vänta på en rejäl dip. Riktig pärla till företag men kall aktie.

----
Läsvärt om Hufvudstaden:
Lundaluppen: Nyckeltal i fastighetsbolagen

3 kommentarer:

  1. edit: tog bort en felaktig mening om kassaflöde i bedömningsdelen.

    SvaraRadera
  2. Trevliga kommentarer. Jag hörde en gång en fondförvaltare eller någon annan förstsigpåare säga något i stilen med. Den dagen Hufvudstaden handlas till en ordinarie direktavkastning på 4,5% så är det en aktie för änkor och faderslösa.

    Så är det nog, säkrare aktie får man leta efter men idag tyvärr dyr.

    SvaraRadera
  3. Trevligt att ni tittade förbi, det där kan bli en bra rubrik det.

    SvaraRadera